張銳（中國市場學會理事、經(jīng)濟學教授）

從2014年6月原中國保監(jiān)會發(fā)布《關于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導意見》，到兩年后原銀保監(jiān)會做出將反向抵押養(yǎng)老保險擴大到全國范圍的決定，“以房養(yǎng)老”至今在全國已推行了整整10年之久。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前“以房養(yǎng)老”在全國共獲得了147戶家庭的214位老人參與，平均每年只有15戶家庭約22位老人參與“以房養(yǎng)老”，而從供給端參與主體看，雖有幸福人壽和中國人保等4家保險公司早已獲得了開展“以房養(yǎng)老”業(yè)務的資格，但實際只有幸福人壽一家推出了名為“幸福房來寶”的在售產品，同時商業(yè)銀行、信托公司等金融機構均沒有在“以房養(yǎng)老”市場試水任何業(yè)務，“以房養(yǎng)老”顯然未能收到政策的預期成效。

全球范圍看，“以房養(yǎng)老”運作最為完善、最具有代表性的還是美國，目前參與人數(shù)占比為2%。數(shù)據(jù)顯示，截至2023年底我國60歲及以上人口已達2.97億，參照美國的占比數(shù)，我國老年人參與“以房養(yǎng)老”的人數(shù)可達594萬。當然，不是所有老年人都有資格參與“以房養(yǎng)老”，其中擁有自己可以獨立支配的房屋產權是最基本的前提，而且農村的老年人即便對房屋擁有絕對的占有權與處置權，但由于房屋價值低以及變現(xiàn)程度差，金融機構也不會選擇其作為商業(yè)合作與開發(fā)對象，這樣，能夠參與“以房養(yǎng)老”的就只剩部分城市老年人，由此也決定了“以房養(yǎng)老”的小眾市場特征。

根據(jù)中國人民大學的調研報告，目前國內城市擁有住房的老年人比例為87.75%，其中6.94%的老年人擁有2套住房；與此同時，我國60歲至69歲的低齡老年人居多，擁有1套住房的比例為80.63%，更具備選擇“以房養(yǎng)老”的財產優(yōu)勢與年齡優(yōu)勢；另外，報告顯示國內城市處于獨立居?。ㄒ粋€人獨居或與老伴同?。顟B(tài)的城市老年人占比65.4%，僅26.8%的老年人當前居住狀態(tài)是與子女同住，這部分人更利于金融機構進行充分挖掘并將其培養(yǎng)成“以房養(yǎng)老”的重點客戶。

目前我國一方面老年人口越來越多，另一方面國內養(yǎng)老金的支付壓力卻越來越重，按照中國保險行業(yè)協(xié)會發(fā)布的研究報告預測，2025—2030年我國將出現(xiàn)8萬億—10萬億元的養(yǎng)老金缺口，且這個缺口會隨著時間的推移進一步擴大，由此可能拉低養(yǎng)老金的替代率。目前來看，國內基礎養(yǎng)老金的替代率不到50%，低于世界銀行所確立的全球平均水平20個百分點，雖然養(yǎng)老金發(fā)放水平已經(jīng)連續(xù)多年提高，但目前國內城市平均養(yǎng)老金最多也只有3600元左右，這樣的養(yǎng)老金收入對于絕大多數(shù)城市的老年人來說只能滿足基本的生活開支，試圖藉此改善生活質量不具可行性。

由于“以房養(yǎng)老”業(yè)務聚焦于增加養(yǎng)老金收入、終身領取以及居家養(yǎng)老三大養(yǎng)老核心需求，首先可以在盤活存量房產的基礎上，改變許多老年人“房產富人、現(xiàn)金窮人”的狀態(tài)，為老年人提供補充性養(yǎng)老金收入，并有效彌補養(yǎng)老金收支的缺口；與此同時，金融機構并不參與“以房養(yǎng)老”的房產增值收益分配，同時還負責“兜底”，由此將老年人參與“以房養(yǎng)老”的風險降至零；更為重要的是，“以房養(yǎng)老”與“居家養(yǎng)老”和“社會養(yǎng)老”并行不悖，一方面確保老年人在熟悉的社區(qū)與家庭環(huán)境中生活得更為輕松與更加體面，另一方面還可以增強老年人購買商業(yè)養(yǎng)老院服務的財務底氣。

那么，為什么聽上去十分不錯的“以房養(yǎng)老”會在實際中受到冷遇？

首先，目前尚存的制度缺陷對“以房養(yǎng)老”產生了不少羈絆。一方面，我國法律明確規(guī)定城市住宅土地使用權年限為70年，而“以房養(yǎng)老”所抵押的房子大多實際所有與使用的年限已然不短，70年產權到期后房屋到底歸誰以及相關權利如何處理，目前的法律尚無定論，導致供求雙方對“以房養(yǎng)老”均心有疑慮；另一方面，《民法典》實施后，公證遺囑效力不再優(yōu)先，如果房屋抵押的老年人在去世前自行更改遺囑或者重新擬定自書遺囑，導致公證遺囑效力被覆蓋，金融機構的權益將遭遇重大的損害，至少債權的執(zhí)行難度將空前增加，由此大大抑制了金融機構參與“以房養(yǎng)老”的動力；不僅如此，“以房養(yǎng)老”涉及到民政、發(fā)改、房管、公證等多個部門，許多關鍵環(huán)節(jié)時下并未打通，拿公證環(huán)節(jié)來說，老年人選擇“以房養(yǎng)老”首先需要指定房產繼承人，且只有繼承人同意后公證機關才敢做出公證，這樣就將大量擁有自我房產的無后老人或者繼承人根本不愿配合的老年人擋在了“以房養(yǎng)老”的門外。

其次，需求端的傳統(tǒng)觀念固化構成了“以房養(yǎng)老”難以逾越的現(xiàn)實障礙。傳統(tǒng)家庭模式下“代際契約”關系及其“養(yǎng)兒防老”的固有觀念首先構成了對“以房養(yǎng)老”的最大約束。中國式“養(yǎng)兒防老”一般存在如下默認的“契約”：子女負責照顧老人安度晚年，老人百年之后將房屋留給子女，導致“以房養(yǎng)老”與“養(yǎng)兒防老”在理念上發(fā)生了沖突。還有一個事實不得不承認，即便是老年人愿意選擇“以房養(yǎng)老”，他們的子女也會覺得自己沒面子且害怕承受道德輿論壓力而提出明確反對意見，進而導致不少家庭對“以房養(yǎng)老”的接受度不高。

再次，供給端的多重風險疊加抑制了金融機構開展“以房養(yǎng)老”的積極性。實際參與“以房養(yǎng)老”，金融機構不僅須持續(xù)承擔現(xiàn)金流的壓力，而且一般情況下只有客戶身故后才能實現(xiàn)債權與結算收益，等于是資金前期墊資是確定的而未來的收益卻充滿著許多的不確定性；另一方面，每一單業(yè)務都需經(jīng)過房屋評估、盡職調查、抵押登記、業(yè)務公證等環(huán)節(jié)，金融機構要投入不菲的人力、物力和財力成本；不僅如此，因為利率成為了一個敏感因素，像目前銀行利率不斷走低，也就意味著金融機構運營“以房養(yǎng)老”的機會成本上升；此外，老人長壽也是一個風險，如果房屋抵押人壽命超出了預期值，代表金融機構要在更長生命周期向抵押人給付更多養(yǎng)老金，這種情況下金融機構往往干的就是賠本買賣；還需注意的是，房屋債權的處置也存在風險，即當?shù)盅悍慨a繼承人無生活來源和生活能力時，金融機構將無法對抵押物進行處置，而且基于公民居住權，繼承人若占用抵押房產不履行房屋處置義務，金融機構的債權將無法順利實現(xiàn)。

最后，供求兩端利益指向的背離稀釋了“以房養(yǎng)老”的商業(yè)合力。在絕大部分老年人的現(xiàn)實認知中，房屋就是自己名下最主要的財產，希望房產增值也是每一個老年人的愿望，而如果將房屋抵押給金融機構，每月盡管可以拿到養(yǎng)老金，但給付的數(shù)額卻是固定的，由此就形成一種悖論：如果未來房價上漲，等于老年人拿到的養(yǎng)老金數(shù)額相應地減少，并且抵押的房屋面積越大，實際所得就越少。正是抱著怕“吃虧”心理，很多老年人拒絕“以房養(yǎng)老”。一個客觀事實是，“以房養(yǎng)老”推進的主要時間窗口正好是國內房價普漲瘋漲的時期，結果就更加加劇了老年人持有房產而拒絕“以房養(yǎng)老”的偏好。從需求端看，目前國內人均壽命77歲，意味著從老年人60歲抵押房產獲取養(yǎng)老金開始，近20年的長周期中，金融機構可能面臨著房價走勢不確定性的風險，如果房價出現(xiàn)下跌，最終計算出的房產收益將難以覆蓋金融機構的養(yǎng)老金給付值，金融機構就要接受虧損。而從目前來看，一段時間以來國內房價進入下降通道，金融機構對“以房養(yǎng)老”更會慎而又慎。

綜上，推動“以房養(yǎng)老”的擴容，最為關鍵的還是進行系統(tǒng)性制度創(chuàng)新。首先，需要制定和完善相應的法律法規(guī)，包括修改《物權法》中關于土地使用權70年期限的規(guī)定，在相關房屋登記管理條例中明確“以房養(yǎng)老”抵押房產依約定變成共有產權，遺產繼承等相關法規(guī)中也要明確“以房養(yǎng)老”的房產抵押人更改遺囑需履行告知并取得金融機構同意的義務等。其次，需要建立必要的政策性保險機制與市場性風險共擔機制，尤其是政府可考慮成立“補償基金”，對參與“以房養(yǎng)老”的金融機構因不可控因素形成的巨額虧損給予一定比例補償，或者地方財政考慮對“以房養(yǎng)老”業(yè)務直接提供擔保服務；最后，是要制定積極的財稅扶持政策。在供給端，對于產權有效期不長、房產抵押人壽風險較大等“以房養(yǎng)老”產品，給予一定的財政補貼，并針對“以房養(yǎng)老”業(yè)務免除房產交易環(huán)節(jié)的稅費，同時鼓勵金融機構開發(fā)“以房養(yǎng)老”金融衍生品，并免除增值稅和資本利得稅；在需求端，對于參與“以房養(yǎng)老”的房產給予免稅或減稅支持，以有效增加老年人購買“以房養(yǎng)老”產品的實際可獲得性。

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