近日，河南信陽對商品房預售管理新政公開征求意見，其中提出“新出讓土地開發(fā)的商品房，一律實行現(xiàn)房銷售”。該政策引起市場較大關(guān)注。

據(jù)中指研究院不完全監(jiān)測，2022年年末以來，全國已有多個省份出臺現(xiàn)房銷售相關(guān)政策，如合肥、鄭州、長沙等地明確部分項目進行現(xiàn)房銷售試點。

業(yè)內(nèi)人士認為，現(xiàn)房銷售可以降低購房者購房風險，推動房企產(chǎn)品品質(zhì)提升，有助于改善市場供需結(jié)構(gòu)，加快庫存的去化，但現(xiàn)房銷售模式下仍有部分問題需要面對，建議優(yōu)先在庫存大的城市或區(qū)域試點推進現(xiàn)房銷售。

信陽擬對新出讓土地建商品房實行現(xiàn)房銷售

近日，信陽住建局對《關(guān)于加強商品房預售管理工作的若干措施（試行）》公開征集意見。

其中提出，嚴控預售許可條件。按照“新老有別”的原則，對已取得施工許可證的項目，按照有關(guān)規(guī)定，“投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25％以上”或“工程進度達到設(shè)計形象進度的二分之一以上”時，可申報商品房預售許可。文件印發(fā)后新取得施工許可證的項目，施工進度需達到主體封頂方可申報商品房預售許可。文件印發(fā)后新出讓土地開發(fā)的商品房，一律實行現(xiàn)房銷售。

同時，在嚴格預售資金繳存、規(guī)范預售資金使用、嚴格實行項目開發(fā)公司制、合理把握工程進度、準確界定新出讓土地等方面提出具體措施。

值得注意的是，信陽新政在嚴格預售許可條件方面明確提出“文件印發(fā)后新出讓土地開發(fā)的商品房，一律實行現(xiàn)房銷售”，這一表述受到市場較大關(guān)注。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進認為，信陽新政有關(guān)現(xiàn)房銷售的表述，意味著對于那些還沒有開工的項目，接下來要推進現(xiàn)房銷售了。對于開發(fā)商來說，拿地方面就需要客觀評估，更好把握拿地的性價比和財務(wù)測算。

多個省份已出臺現(xiàn)房銷售相關(guān)政策

根據(jù)中指研究院不完全監(jiān)測，2022年末以來，全國已有多個省份出臺現(xiàn)房銷售相關(guān)政策，如合肥、鄭州、長沙等地明確部分項目進行現(xiàn)房銷售試點。另有多地出臺現(xiàn)房銷售配套支持政策，如贛州多區(qū)縣延長現(xiàn)房銷售項目土地出讓金繳納期限，九江多區(qū)縣對購買現(xiàn)房銷售項目的購房者進行契稅補貼，山東多地提高購買現(xiàn)房的公積金貸款額度。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜認為，由于執(zhí)行現(xiàn)房銷售模式時，銷售階段房源所處的狀態(tài)不同，對于購房者、房企、行業(yè)均有著不同的影響：

對購房者而言，可以降低購房風險?，F(xiàn)房銷售的項目建筑質(zhì)量所見即所得，避免了傳統(tǒng)期房銷售中交房“貨不對板”以及爛尾的風險。

對房企而言，現(xiàn)房銷售模式下，房企為了吸引購房者，在項目規(guī)劃、設(shè)計、施工建設(shè)等環(huán)節(jié)將更加注重品質(zhì)，從而推動產(chǎn)品品質(zhì)提升?，F(xiàn)房銷售更加考驗企業(yè)的產(chǎn)品力，高產(chǎn)品力、強品牌力的企業(yè)未來發(fā)展機遇或?qū)⒏蟆?/p>

對行業(yè)而言，在庫存量大的地區(qū)試點現(xiàn)房銷售，有助于控制供應規(guī)模，能夠直接改善市場供需結(jié)構(gòu)，加快庫存的去化，也有利于房地產(chǎn)發(fā)展新模式的構(gòu)建。另外，現(xiàn)房銷售對項目工程質(zhì)量提出了更高的要求，促進行業(yè)更高質(zhì)量發(fā)展。

陳文靜同時指出，現(xiàn)房銷售模式下，仍有部分問題需要面對，第一，由于現(xiàn)房銷售時間節(jié)點較期房銷售模式更靠后，房企銷售回款也較當前更晚，較為考驗房企資金情況；第二，現(xiàn)房銷售一定程度會影響新房供應規(guī)模，對于部分庫存量較小的地區(qū)來說，更需要地方政府進行精準把控推進節(jié)奏和力度；第三，現(xiàn)房銷售對金融機構(gòu)的資金要求也將提升。

在陳文靜看來，要更好的發(fā)揮現(xiàn)房銷售模式所帶來的優(yōu)勢，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，從市場的角度來看，建議優(yōu)先在庫存大的城市或區(qū)域試點推進現(xiàn)房銷售，同時加快完善適用于現(xiàn)房銷售模式的房地產(chǎn)融資制度等，逐漸由期房銷售向現(xiàn)房銷售制度轉(zhuǎn)型。

校對：王錦程