【導(dǎo)讀】房地產(chǎn)重磅發(fā)布會(huì)如何解讀？A股將如何演繹？券商最新研判

中國(guó)基金報(bào)記者 莫琳 閆晶瀅

10月17日上午，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹、財(cái)政部部長(zhǎng)助理宋其超、自然資源部副部長(zhǎng)劉國(guó)洪、中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)陶玲、金融監(jiān)管總局副局長(zhǎng)肖遠(yuǎn)企共同出席國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)，宣布一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策，主要包括通過(guò)貨幣化安置房方式新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村改造、危舊房改造、年底前將“白名單”項(xiàng)目信貸規(guī)模增加到4萬(wàn)億元等。

房地產(chǎn)政策預(yù)期提前催化，今日房地產(chǎn)板塊回吐昨日漲幅，國(guó)內(nèi)商品期貨玻璃、焦煤、螺紋鋼跌停。對(duì)此，平安證券認(rèn)為，近期受大盤回落、部分政策博弈資金落袋為安影響，板塊出現(xiàn)回調(diào)，但基于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)、政策持續(xù)加碼呵護(hù)，可以維持適度積極觀點(diǎn)。

綜合多家券商觀點(diǎn)來(lái)看，此次“四個(gè)取消+四個(gè)降低+兩個(gè)增加”構(gòu)建的政策組合拳體現(xiàn)了嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量的堅(jiān)定決心，對(duì)房地產(chǎn)仍是以托底為主，守住底線，解決一些問(wèn)題，而不是進(jìn)行強(qiáng)刺激。

中信證券：打出一套“組合拳”

推動(dòng)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)

中信證券研究部政策組認(rèn)為，“兩個(gè)增加”是本次新聞發(fā)布會(huì)的重要增量，包括“通過(guò)貨幣化安置等方式，新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村改造和危舊房改造”，或?qū)?duì)投資和住房銷售形成有效帶動(dòng)。

其次，“四個(gè)取消”“四個(gè)降低”有利于釋放居民購(gòu)房需求，助力滿足居民住“好房子”的愿望。在保交房上，以“白名單”解決建設(shè)資金問(wèn)題，以“一樓一策”推動(dòng)項(xiàng)目進(jìn)度，防止違法違規(guī)者“金蟬脫殼”。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近期新房和二手房成交明顯回暖，一線城市成交量領(lǐng)漲，且房?jī)r(jià)降幅有所收窄。

關(guān)于“白名單項(xiàng)目的信貸規(guī)模增加到4萬(wàn)億元”，考慮到白名單協(xié)調(diào)機(jī)制仍然以市場(chǎng)化為主，銀行將按照授信標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行融資，不涉及風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)主體的轉(zhuǎn)移，因此主要是優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目可能相對(duì)受益。

展望未來(lái)，該團(tuán)隊(duì)認(rèn)為公積金貸款利率、部分一線城市首付比例等或仍有下調(diào)空間，政策層或根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇情況相機(jī)決策，持續(xù)發(fā)力推動(dòng)市場(chǎng)企穩(wěn)回升。

中信證券研究部地產(chǎn)組認(rèn)為，當(dāng)前政策體現(xiàn)了嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量的堅(jiān)定決心，其中的回購(gòu)?fù)恋卣呖赡軐?duì)優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表以及夯實(shí)企業(yè)凈資產(chǎn)起到極為關(guān)鍵的作用。城中村改造的貨幣化安置也有利于增加短期的市場(chǎng)需求?？傮w而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)正走向止跌回穩(wěn)，藍(lán)籌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具備明顯的投資價(jià)值。

過(guò)去一段時(shí)間，各參與主體對(duì)開(kāi)發(fā)商交付和信用的擔(dān)憂進(jìn)一步強(qiáng)化了房?jī)r(jià)下跌的自循環(huán)機(jī)制。本次發(fā)布會(huì)提出，“要在今年底前將白名單項(xiàng)目的信貸規(guī)模增加到4萬(wàn)億元，應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)、應(yīng)貸盡貸，滿足項(xiàng)目合理融資需求”。中信證券研究部地產(chǎn)組認(rèn)為，該項(xiàng)改革有助于保障項(xiàng)目的建成和交付，保障購(gòu)房人的合法權(quán)益，有助于緩解購(gòu)房人對(duì)交付的擔(dān)憂及資本市場(chǎng)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂，也有助于穩(wěn)定產(chǎn)業(yè)鏈信心，從而多向發(fā)力阻斷房?jī)r(jià)下跌的惡性循環(huán)。

中信建投證券：重啟貨幣化安置

著力推動(dòng)行業(yè)去庫(kù)存

中信建投證券地產(chǎn)及建筑首席竺勁認(rèn)為，重啟貨幣化安置，信號(hào)意義重大。住建部提出將通過(guò)貨幣化安置房方式新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村改造、危舊房改造，并表示在前期工作做得好的基礎(chǔ)上，后續(xù)還可以繼續(xù)加大力度；貨幣化安置的資金來(lái)源包含開(kāi)發(fā)性與政策性金融機(jī)構(gòu)專項(xiàng)借款、地方專項(xiàng)債、商業(yè)銀行貸款。

2015-2018年期間，我國(guó)曾以央行提供的PSL貸款為主要資金來(lái)源，大力推行棚改貨幣化安置，有效推動(dòng)了地產(chǎn)去庫(kù)存進(jìn)程；此次住建部表態(tài)標(biāo)志著城市更新改造的貨幣化安置方式的重啟，釋放出監(jiān)管層決心推動(dòng)地產(chǎn)去庫(kù)存的重要信號(hào)，后續(xù)政策的落地與加碼值得期待。

此外，白名單信貸規(guī)模擴(kuò)容，利好地產(chǎn)鏈上下游企業(yè)。據(jù)金融監(jiān)管總局介紹，截至10月16日“白名單”房地產(chǎn)項(xiàng)目已審批通過(guò)貸款達(dá)2.23萬(wàn)億元，預(yù)計(jì)到年底前將白名單項(xiàng)目的信貸規(guī)模增加到4萬(wàn)億元，將商品住房項(xiàng)目貸款全部納入白名單，同時(shí)將貸款資金劃撥至項(xiàng)目監(jiān)管賬戶的時(shí)間提前。

竺勁表示，白名單信貸規(guī)模擴(kuò)容，將進(jìn)一步推動(dòng)已售商品房的竣工交付，利好地產(chǎn)鏈上下游企業(yè)業(yè)務(wù)量的增加和回款速度的提升。

海通宏觀：積極穩(wěn)地產(chǎn)

重在托底 不搞強(qiáng)刺激

海通宏觀梁中華團(tuán)隊(duì)指出，本輪地產(chǎn)優(yōu)化政策中的很多內(nèi)容，前期都已有類似表述和措施。但以往幾輪政策，在針對(duì)房企紓困、盤活存量資產(chǎn)、防風(fēng)險(xiǎn)等方面，主要采取結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具，效果上需要提高。因?yàn)樨泿耪吖ぞ叽蠖嘁再J款形式投放出去，即使利率很低，融資主體需要償還本金、風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)，難以起到很強(qiáng)的逆周期調(diào)節(jié)效果。而本輪穩(wěn)地產(chǎn)的政策在財(cái)政政策方面邊際上有所增加和傾斜，一定程度上可以起到逆周期調(diào)節(jié)的作用。

該團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，信貸類的工具更偏“順周期”特征，經(jīng)濟(jì)預(yù)期高的時(shí)候?qū)嶓w更愿意借錢，預(yù)期偏弱時(shí)則偏謹(jǐn)慎。所以本輪政策邊際上從貨幣工具略微向財(cái)政工具做了一些傾斜，可以起到一定的“逆周期”作用。

例如，本輪政策提及重啟土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債，專項(xiàng)債的“逆周期”財(cái)政屬性會(huì)更強(qiáng)一些，對(duì)于緩解部分房企的債務(wù)壓力或起到一定作用?！巴恋貎?chǔ)備專項(xiàng)債”是2017-2019年使用過(guò)的政策工具，與之前土儲(chǔ)專項(xiàng)債不同的是，本次投向?qū)Ｗ⒂诒P活閑置土地和房產(chǎn)，以緩解房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性和債務(wù)壓力，促進(jìn)保交樓等工作。不過(guò)，收儲(chǔ)的關(guān)鍵仍然是價(jià)格，政策效果還需要進(jìn)一步觀察。整體來(lái)看，要對(duì)房地產(chǎn)形成更強(qiáng)的托底作用，或許需要更多逆周期的財(cái)政力量的作用。

本輪地產(chǎn)政策的初步效果已有所體現(xiàn)，但是當(dāng)前地產(chǎn)基本面仍有不少問(wèn)題需要解決。一方面，房?jī)r(jià)仍有回落壓力，目前的量增，或更多是“以價(jià)換量”。另一方面，庫(kù)存仍在高位，去庫(kù)周期仍漫長(zhǎng)。這意味著房企的風(fēng)險(xiǎn)仍較大，地產(chǎn)整體對(duì)經(jīng)濟(jì)仍有拖累。這或許也是本次會(huì)議對(duì)地產(chǎn)政策再次加碼的主要原因。

根據(jù)海外的經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)周期的出清需要一定的時(shí)間和過(guò)程。本輪政策落地后，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)基本面會(huì)有短期改善，但持續(xù)性有待觀察，需要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的恢復(fù)保留足夠的耐心。梁中華團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，在房地產(chǎn)面臨壓力的情況下，積極的政策會(huì)繼續(xù)加碼。不過(guò)也要注意到，針對(duì)房地產(chǎn)的政策，更多是托底為主，而不是強(qiáng)刺激。政策端會(huì)注重托住一些底線，例如保交樓、保障房建設(shè)、老舊房產(chǎn)改造升級(jí)、打開(kāi)對(duì)剛性和改善性需求的限制、降低居民債務(wù)付息壓力，托底系統(tǒng)性重要的金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線等。

廣發(fā)宏觀：貨幣化安置方式重新出現(xiàn)

政策可以視情況繼續(xù)加碼

廣發(fā)證券資深宏觀分析師王丹認(rèn)為，此次發(fā)布會(huì)上的增量政策之一為“新增貨幣化安置100萬(wàn)套城中村和危舊房改造”。這是自上一輪集中棚改貨幣化以來(lái)，貨幣化安置方式重新出現(xiàn)，其影響依舊值得關(guān)注。雖然100萬(wàn)套規(guī)模顯示出積極穩(wěn)妥推進(jìn)的整體思路（2015年完成601萬(wàn)套，貨幣化安置比例29.9%），但從政策表述看，這不是最終上限。它打開(kāi)了一個(gè)政策方向，如果“止跌回穩(wěn)”這一目標(biāo)未能實(shí)現(xiàn)，則政策可以視情況繼續(xù)加碼。

增量政策之二是“將白名單項(xiàng)目信貸規(guī)模增加到4萬(wàn)億元”。王丹指出，白名單制度年初陸續(xù)落地以來(lái)，其執(zhí)行效果以及執(zhí)行過(guò)程中遇到的問(wèn)題均已比較清晰，目前相當(dāng)于“進(jìn)一步優(yōu)化+督促落實(shí)”，政策信號(hào)相對(duì)比較積極，后續(xù)信貸數(shù)據(jù)是一個(gè)重要的觀察變量。

增量政策之三是取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的稅收政策。這一表述并非完全是增量，實(shí)際上在10月12日發(fā)布會(huì)上財(cái)政部已經(jīng)初步闡述。從“有效降低房地產(chǎn)企業(yè)和購(gòu)房人負(fù)擔(dān)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”這一表述來(lái)看，待出的政策應(yīng)是以激勵(lì)需求、通過(guò)降低交易成本提升市場(chǎng)活躍度為基本考量的。

王丹認(rèn)為，從9月下旬一攬子政策開(kāi)始出來(lái)，至今大約三周時(shí)間，目前政策效果尚在繼續(xù)傳遞過(guò)程中。對(duì)資產(chǎn)定價(jià)來(lái)說(shuō)，短期影響來(lái)自市場(chǎng)預(yù)期差的博弈，若預(yù)期較滿則可能會(huì)修正；中期影響則來(lái)自基本面變化。未來(lái)對(duì)地產(chǎn)銷售量?jī)r(jià)、開(kāi)工等領(lǐng)域高頻數(shù)據(jù)的跟蹤較為關(guān)鍵。值得注意的是，本次發(fā)布會(huì)對(duì)基本面做出了一個(gè)相對(duì)比較明確的積極判斷，住建部指出，“中國(guó)的房地產(chǎn)在系列政策作用下，經(jīng)過(guò)三年的調(diào)整，市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始筑底”“我們判斷，10月份的數(shù)據(jù)會(huì)是一個(gè)積極樂(lè)觀的結(jié)果”。

興證宏觀：宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)可期

興證宏觀團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，目前，房地產(chǎn)支持性政策落地已有積極效果。房地產(chǎn)主要指標(biāo)降幅收窄。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、新建商品房銷售等主要指標(biāo)降幅繼續(xù)收窄。特別是9月底以來(lái)，一手房的看房量、到訪量、簽約量明顯增加，二手房的交易量持續(xù)上升，市場(chǎng)出現(xiàn)了積極變化。

該團(tuán)隊(duì)預(yù)計(jì)，自2024年9月26日中央政治局會(huì)議以來(lái)，金融、發(fā)改、財(cái)政、企業(yè)、地產(chǎn)等領(lǐng)域增量政策不斷推出落地。本輪政策組合拳，呈現(xiàn)部門協(xié)同發(fā)力、舉措部署系統(tǒng)、存量落地快、增量有力度的特征。在一系列存量政策先行、增量政策接力、落地效能不斷顯現(xiàn)帶動(dòng)下，宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)可期。

方正證券：A股在震蕩中修復(fù)

對(duì)于“如何看待土儲(chǔ)專項(xiàng)債”，方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家蘆哲團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，化債加碼疊加央行配合下，地方政府盤活存量閑置土地有望加速。同時(shí)，在土儲(chǔ)專項(xiàng)債發(fā)行期限、償債資金來(lái)源等約束下，收購(gòu)存量土儲(chǔ)如何定價(jià)或?qū)@著影響政策效果。

本輪貨幣化安置能拉動(dòng)多少住房銷售？根據(jù)該團(tuán)隊(duì)計(jì)算，假設(shè)貨幣化安置比例50%、按照70%-90%的購(gòu)房率，可以拉動(dòng)全國(guó)住房銷售165-381萬(wàn)套（新房+二手房）。如果后續(xù)進(jìn)一步有政策加碼，預(yù)計(jì)將助推實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”。

展望四季度，在主要政策利率、MLF和“降準(zhǔn)”已經(jīng)落地之后，該團(tuán)隊(duì)預(yù)計(jì)10月底之前，調(diào)降LPR報(bào)價(jià)、存量房貸利率和存款利率同步下調(diào)等前期安排的政策也將陸續(xù)生效，貨幣政策維持寬松基調(diào)，根據(jù)安排年底之前或仍有一次“降準(zhǔn)”，流動(dòng)性供給保持充裕，預(yù)計(jì)從廣譜利率中樞下移和利率之間的“比價(jià)效應(yīng)”來(lái)看，債券收益率趨勢(shì)上行風(fēng)險(xiǎn)較小，應(yīng)把握長(zhǎng)端利率在震蕩中逢高點(diǎn)配置的機(jī)會(huì)。

權(quán)益市場(chǎng)在長(zhǎng)期政策轉(zhuǎn)向預(yù)期改變前，市場(chǎng)整體情緒有托底、但上行動(dòng)力可能被三季報(bào)業(yè)績(jī)、經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)修復(fù)程度拖累，指數(shù)可能震蕩。風(fēng)格方面，在估值中樞全面修復(fù)之后，震蕩期可能仍然更偏向有資金支持、業(yè)績(jī)頭部集中的大盤股。

平安證券：部分房企或率先走出低谷

平安房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，“四個(gè)取消+四個(gè)降低+兩個(gè)增加”合力支持地產(chǎn)回穩(wěn)。后續(xù)，應(yīng)持續(xù)關(guān)注“去庫(kù)存”動(dòng)向及專項(xiàng)債落地收儲(chǔ)進(jìn)度。

該團(tuán)隊(duì)在報(bào)告中提到，9月24日中央定調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”，國(guó)慶假期前一線城市密集松綁樓市政策。根據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，國(guó)慶假期后9天（10.8-10.16）重點(diǎn)50城新房日均成交套數(shù)較9月增長(zhǎng)38.1%，較上年10月增長(zhǎng)17.4%，20城二手房日均成交套數(shù)較9月增長(zhǎng)55.5%，較上年10月增長(zhǎng)24.3%。

一線城市政策優(yōu)化帶動(dòng)短期樓市回溫，但是當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)于銷售復(fù)蘇持續(xù)性仍有分歧，該團(tuán)隊(duì)認(rèn)為行業(yè)復(fù)蘇主要存在兩方面障礙：一是存量庫(kù)存較大；二是房?jī)r(jià)下行及收入擔(dān)憂下居民購(gòu)房意愿不足。后續(xù)樓市復(fù)蘇關(guān)鍵一方面在于收儲(chǔ)加速落地優(yōu)化存量庫(kù)存，另一方面隨著房?jī)r(jià)、首付比例及房貸利率大幅下降，居民購(gòu)房門檻已明顯回落，仍需宏觀政策發(fā)力提振居民購(gòu)房意愿，短期關(guān)注銷售走向及收儲(chǔ)動(dòng)，中期來(lái)看，產(chǎn)品力強(qiáng)、歷史包袱較輕、庫(kù)存結(jié)構(gòu)優(yōu)化房企或率先走出低谷，中期維度更具投資機(jī)會(huì)。