只有供需兩端多措并舉
商品房市場才能徹底穩(wěn)定下來
8月底,房地產(chǎn)政策密集調(diào)整。包括北上廣深在內(nèi),“認(rèn)房不認(rèn)貸”全面落地,本地?zé)o房就可享受首套房貸優(yōu)惠;“賣一買一”個稅優(yōu)惠延長兩年;限購城市首套房和第二套房貸款最低首付比例從30%和40%下調(diào)至20%和30%;第二套住房貸款利率下限下調(diào)至LPR+20個基點(diǎn)。此外,有關(guān)部門還明確了存量首套房貸利率下調(diào)機(jī)制,認(rèn)定為首套房的,存量房貸利率可予以下調(diào)。
近期密集的房地產(chǎn)紓困政策倍受市場關(guān)注,央行在今年7月14日新聞發(fā)布會就已表態(tài),考慮到中國內(nèi)地房地產(chǎn)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生深刻變化,金融部門將積極配合有關(guān)部門加強(qiáng)政策研究,因城施策提高政策精準(zhǔn)度,更好地支持剛性和改善性住房需求。7月底政治局會議亦提出“適應(yīng)房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢,適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策,因城施策用好政策工具箱”,政策調(diào)整箭在弦上。需要看到,在房地產(chǎn)告別了過快上漲的“上半場”,進(jìn)入到供需平衡甚至供大于求的“下半場”,基于房價上漲預(yù)期而超前買房、投資炒房的市場行為式微,換房需求占主導(dǎo)但對購房門檻和成本比較敏感的新形勢下,過去以較高利率和控制加杠桿為特征的調(diào)控架構(gòu)亟待調(diào)整。
此次“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策調(diào)整,對一線城市的利好最明顯。新政后,此前分別在2017年和2016年實(shí)施“認(rèn)房又認(rèn)貸”的北京和上海,有貸款記錄但無房的,或持有一套房但計劃“先賣后買”的,都可享受首套房的貸款低首付優(yōu)惠,且貸款利率明顯降低。以北京為例,首套房4.75%的利率比二套房5.25%的水平低50個基點(diǎn),300萬元貸款、20年等額本息下月供下降近2000元。廣州、深圳新政后,首付比例下調(diào)幅度(10~20個基點(diǎn))比京滬小,但利率下調(diào)較為明顯。
對于武漢、廈門、福州、杭州等熱點(diǎn)城市來說,對有貸款記錄但無房的情形,大部分城市前期已實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”的首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。不過,“認(rèn)房不認(rèn)貸”的新政會激活這些熱點(diǎn)城市“賣一買一”的換房需求。另外,限購城市首套房、二套房首付比例分別從30%和40%統(tǒng)一調(diào)至20%和30%,這一政策工具已經(jīng)授權(quán)給各地,也有望在這些城市率先落地。
目前來看,“認(rèn)房不認(rèn)貸”主要利于三類需求,一是“賣一買一”的改善型需求,二是都市圈人口流動頻繁產(chǎn)生的需求,三是計劃在就業(yè)地城市買房的人。從近期調(diào)研看,新房訪客量、二手房帶看量明顯增加,此前受“認(rèn)房又認(rèn)貸”抑制或因當(dāng)前政策利好和預(yù)期改善帶動下的增量需求,開始釋放。在新政助推下,因家庭成員增加、老年人口需要換電梯房、房屋功能老化等迫切需要改善住房條件的換房需求,也在增加,這些房屋持有者可能會下調(diào)二手房掛牌價,以期待盡快實(shí)現(xiàn)換房。
一攬子利好政策在“金九銀十”前到來,疊加今年四季度開發(fā)商促銷可能帶來的年末翹尾效應(yīng),預(yù)計今年9月~12月全國商品房市場將逐步企穩(wěn)??紤]到去年11月~12月因疫情嚴(yán)重導(dǎo)致的交易低基數(shù),以及五大都市圈(指東部三大都市圈及成渝、長江中游都市圈)貢獻(xiàn)了新房交易的70%左右,樂觀估計今年全年房屋銷售面積增長5%,中性估計與去年持平,悲觀估計下滑5%以內(nèi)。
當(dāng)然,需要關(guān)注的是,政策主要推動的“賣一買一”式的購房,關(guān)鍵在于二手房能先行賣得出去。從9月2日以來北京、上海在新政后的商品房市場動向來看,二手房掛牌量明顯攀升,其中多為“賣一買一”的改善型需求。根據(jù)中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計,目前包括一線城市在內(nèi),各地二手房掛牌量均創(chuàng)新高,北京、廣州等城市化較早的城市,二手住房中很多是老舊住房,比如北京這類房源占比超過30%,而且交易難度也比較大。
此外,“次新房”入市的沖擊也較大。2015年~2021年,中國商品房交易在歷史高位徘徊,年均住宅銷售14億平方米,其中熱點(diǎn)城市多套房購置非常踴躍。目前,由于房價預(yù)期轉(zhuǎn)弱或資金鏈吃緊,這部分實(shí)現(xiàn)了50%左右增值的房源掛牌增加,對新房形成替代,對老舊二手住房形成了競爭。因此,二手住房交易難的問題不能小覷,建議在推進(jìn)帶押過戶、降低經(jīng)紀(jì)費(fèi)率、鼓勵業(yè)主合理降價、推進(jìn)剛需購房補(bǔ)貼、降低首套房利率等方面繼續(xù)發(fā)力,進(jìn)一步降低剛需購房成本。
要看到,包括新市民、年輕人、外來人口、新中產(chǎn)等在內(nèi)的剛需群體主要集中在一線、二線熱點(diǎn)城市。由于這些城市房價水平高、就業(yè)壓力大、工作壓力大,剛需購買占比呈逐年下降態(tài)勢。盡管他們買房意愿強(qiáng)烈,但就業(yè)、收入、預(yù)期和高房價的矛盾比較突出,這是“賣一買一”順利循環(huán)的難點(diǎn)。因此,還要強(qiáng)化就業(yè)優(yōu)先、收入增長、社保兜底等各項(xiàng)政策。只有供需兩端多措并舉,商品房市場才能徹底穩(wěn)定下來。
(作者系廣東省住房政策研究中心首席研究員)
發(fā)于2023.9.11總第1108期《中國新聞周刊》雜志
雜志標(biāo)題:“認(rèn)房不認(rèn)貸”效果幾何?