最近，房企債務(wù)重組不斷有好消息傳出來。這些房企經(jīng)過與投資者的一番拉鋸以后，推出了相對可行的化債方案，“債轉(zhuǎn)股”成為一個(gè)關(guān)鍵詞。

多家房企推“債轉(zhuǎn)股”

近日，融創(chuàng)中國控股有限公司發(fā)布公告，針對總規(guī)模約95.5億美元的境外債務(wù)重組已取得重大進(jìn)展。此次重組方案的亮點(diǎn)之一是“全額債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)”，為債權(quán)人提供獲得短期流動(dòng)性及潛在股票升值收益機(jī)會(huì)。例如。公司向債權(quán)人分派兩種新強(qiáng)制可轉(zhuǎn)債（新MCB），一類將獲分配轉(zhuǎn)股價(jià)6.80港元/股的新MCB，可在重組生效日起轉(zhuǎn)股；另一類將獲分配轉(zhuǎn)股價(jià)3.85港元/股的新MCB，可在重組后18—30個(gè)月內(nèi)轉(zhuǎn)股，該類總量不超過債權(quán)總額的25%。與此同時(shí)，應(yīng)部分債權(quán)人建議，債務(wù)重組方案推出“股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定計(jì)劃”，向主要股東提供部分附帶條件的受限股票，主要股東在6年內(nèi)僅獲得該等受限股票的投票權(quán)等極其受限的權(quán)利，除非達(dá)到特定限制條件，否則不能處置、抵押、轉(zhuǎn)讓受限股票。

素有“舊改大王”之稱的佳兆業(yè)債務(wù)重組也傳來新消息。4月8日，佳兆業(yè)宣布計(jì)劃發(fā)行六檔新美元債（約合50億美元）和八檔強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券（約合68.92億美元），后者若全部轉(zhuǎn)換，將形成130.16億股新股。

此前，龍光集團(tuán)向債權(quán)人公布了整體境內(nèi)債務(wù)重組方案，涵蓋“H8龍控05”“H9龍控01”“H9龍控02”“H1龍控01”等21筆債券，本金余額合計(jì)219.62億元。值得注意的是，龍光集團(tuán)提供了折價(jià)購回、資產(chǎn)抵債、債轉(zhuǎn)股、特定資產(chǎn)和全額展期留債等五個(gè)選項(xiàng)，以滿足不同類型投資人的需求。

而在22日晚間，又一家民營房企榮盛發(fā)展公布了債務(wù)化解最新安排，計(jì)劃通過搭建“摯享平臺”及“至啟平臺”兩大輕資產(chǎn)運(yùn)營主體，以平臺股權(quán)抵償約160億元債務(wù)，涉及酒店、代建、商業(yè)管理及產(chǎn)業(yè)服務(wù)等業(yè)務(wù)板塊。有房地產(chǎn)行業(yè)分析師向記者表示，這種操作本質(zhì)上是通過將債務(wù)轉(zhuǎn)化為輕資產(chǎn)平臺的股權(quán)，既降低了表內(nèi)負(fù)債壓力，又保留了對核心資產(chǎn)的控制權(quán)。

避免過度依賴某一種重組方式

在業(yè)內(nèi)人士看來，過去房企的債務(wù)重組以展期為主，以時(shí)間換空間，雖有部分房企提供債轉(zhuǎn)股重組方案，但整體占比不高。在新一輪債務(wù)重組中，多數(shù)房企的化債策略則從原來的展期為主轉(zhuǎn)向全面削債，主要通過折價(jià)贖回債券和強(qiáng)制轉(zhuǎn)股等方式實(shí)現(xiàn)。由于大多數(shù)出險(xiǎn)房企的現(xiàn)金流仍緊張，同時(shí)資產(chǎn)價(jià)值縮水或已被抵押、質(zhì)押，能夠用于抵債的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)不多，債轉(zhuǎn)股便成為了大多數(shù)出險(xiǎn)房企重組的標(biāo)配。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為，折價(jià)回購、債轉(zhuǎn)股等方式能夠從源頭減少債務(wù)，有助于企業(yè)真正走出債務(wù)危機(jī)，可以為房企爭取恢復(fù)流動(dòng)性的時(shí)間，以換取未來企業(yè)價(jià)值回升以及償還債務(wù)的空間。不過，也有業(yè)內(nèi)人士表示，債務(wù)重組讓房企獲得喘息空間，后續(xù)需關(guān)注各房企重組方案執(zhí)行效率及房地產(chǎn)市場復(fù)蘇進(jìn)度。而在重組過程中，房企需要充分考慮債權(quán)人的利益，確保重組方案得到債權(quán)人的支持，避免過度依賴某一種重組方式。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示，房地產(chǎn)行業(yè)仍處于深度調(diào)整期，市場出清與風(fēng)險(xiǎn)化解需政策、企業(yè)、金融系統(tǒng)多方協(xié)同。短期看，現(xiàn)金流緊張和債務(wù)壓力仍是最大挑戰(zhàn)；中長期需通過供給側(cè)改革（如優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)）和需求端刺激（如降低房貸利率）重建行業(yè)健康生態(tài)。未來，具備穩(wěn)健現(xiàn)金流、聚焦核心城市、創(chuàng)新能力強(qiáng)的房企有望率先突圍。

校對：王錦程