工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵儲銀行六大商業(yè)銀行今天(31日)發(fā)布公告,將從明天(11月1日)起,陸續(xù)對商業(yè)性個人住房貸款利率實行新的定價機制。這也意味著中國人民銀行一個月前發(fā)布的完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機制要求,即將正式落地。
10月31日,工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵儲銀行六大商業(yè)銀行發(fā)布公告,將從明天(11月1日)起,陸續(xù)對商業(yè)性個人住房貸款利率實行新的定價機制。這也意味著中國人民銀行一個月前發(fā)布的完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機制要求,即將正式落地。
根據(jù)公告,對于以浮動利率,也就是貸款市場報價利率(LPR)加減點報價的存量個人房貸,當它的利率加點值高于全國新發(fā)放個人房貸利率平均加點值30個基點時,借款人可以向銀行申請調(diào)整房貸利率LPR加點值,調(diào)整后的加點為全國新發(fā)放個人房貸利率平均加點值加30個基點。全國新發(fā)放個人房貸利率平均加點值為人民銀行最新發(fā)布的全國新發(fā)放個人房貸加權(quán)平均利率減去對應(yīng)季度五年期以上LPR均值。如果所在地區(qū)有個人房貸利率政策下限,則最終加點值不能低于所在城市房貸利率加點政策下限。
另外,對于此前不少貸款人認為房貸利率重定價周期統(tǒng)一為一年,不能及時反映市場供需變化,容易造成新老房貸利差過大等情況,六大銀行的公告明確取消了房貸利率重定價周期最短為一年的限制。貸款人可以隨時向銀行提出將重定價周期調(diào)整為三個月或六個月,當然還可以保持為一年。需要注意的是,在整個還款周期里,房貸利率重定價周期只能調(diào)整一次。這也意味著:
如果貸款人認為未來貸款利率將下行,那么將房貸利率重定價周期調(diào)整為三個月,就可能更早地享受到貸款市場報價利率(LPR)下調(diào)帶來的優(yōu)惠;
如果貸款人認為未來貸款利率將上漲,那么將房貸利率重定價周期保持為一年,自己的房貸利率跟隨貸款市場報價利率(LPR)上漲就可能會更晚一些。
此前,中國人民銀行9月底發(fā)布公告,為更好地體現(xiàn)市場供求變化,維護借貸雙方的合法權(quán)益,將從11月1日起,完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機制。完善的重點一個是浮動利率商業(yè)性個人住房貸款與全國新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率偏離達到一定幅度時,借款人可與銀行協(xié)商變更房貸利率在LPR基礎(chǔ)上的加點幅度。而另一個重點就是取消房貸利率重定價周期最短為一年的限制。
據(jù)了解,除了六大商業(yè)銀行之外,其他商業(yè)銀行近期也將陸續(xù)發(fā)布公告,明確新的個人房貸利率定價機制。商業(yè)性個人住房貸款利率實行新的定價機制以后,人民銀行將不再統(tǒng)一調(diào)整存量房貸利率。
央行在此前發(fā)布的公告中也明確,取消房貸利率重定價周期最短為一年的限制。自2024年11月1日起,新簽訂合同的浮動利率房貸,與除房貸之外的其余浮動利率貸款保持一致,可由借貸雙方自主協(xié)商確定重定價周期。符合條件的存量房貸借款人在與商業(yè)銀行協(xié)商調(diào)整房貸利率加點幅度的同時,也可調(diào)整重定價周期,使存量房貸利率及時反映定價基準的變化,暢通貨幣政策傳導(dǎo)。
存量房貸的下調(diào),牽一發(fā)而動全身。
據(jù)媒體報道,中泰證券研究所所長戴志鋒認為,本輪存量房貸的調(diào)整,對個人而言,存量按揭利率的調(diào)整有助于減輕利息支出壓力、提振消費。據(jù)中國人民銀行數(shù)據(jù),本次存量按揭利率調(diào)降涉及5000萬戶家庭,1.5億人口,平均每年減少家庭的利息支出約1500億元。其次對銀行而言,雖然短期對息差、營收和稅前利潤有所影響,但是長期來看,有助于緩解銀行零售資產(chǎn)端增長壓力;當前居民還款壓力較大,存量房貸下調(diào)有助于穩(wěn)定銀行零售資產(chǎn)質(zhì)量。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進接受采訪時表示,存量房貸利率的下調(diào)會產(chǎn)生廣泛的影響,這不僅限于單一層面,而是多方面展開。對于購房者來說,這一舉措能夠顯著減輕經(jīng)濟負擔。較低的利率意味著每月需要償還的貸款金額減少,從而降低了購房者的經(jīng)濟壓力,促進消費。其次,存量房貸利率的下調(diào)還能有效地刺激房地產(chǎn)市場的活躍度。當貸款成本降低時,也意味著購房的總成本在下降,潛在購房者的購房意愿會增強,從而進一步促進房地產(chǎn)市場的流動性和活躍度。
據(jù)證券時報報道,短期內(nèi)的批量調(diào)整對銀行而言是一次經(jīng)營上的大考。“本次存量房貸擬調(diào)降業(yè)務(wù)占比高,基點調(diào)降幅度明顯,息差將面臨一定壓力?!焙阖S銀行有關(guān)部門負責人告訴記者,后續(xù)銀行還將持續(xù)優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu),加快布局財富私行業(yè)務(wù)、專業(yè)咨詢服務(wù),拓展非息收入渠道,平緩息差收窄產(chǎn)生的影響。
中信銀行有關(guān)部門負責人指出,批量調(diào)整完成后,會減少銀行利息收入。不過,新老房貸利差收窄后,提前還款預(yù)計會明顯減少,有利于銀行穩(wěn)定貸款規(guī)模。同時,隨著部分客戶還款壓力大幅減小,有助于提高銀行整體貸款質(zhì)量。
存量房貸利率批量調(diào)整已基本完成。此次調(diào)整涵蓋首套、二套及以上存量房貸、去年已經(jīng)調(diào)整過加點幅度的存量房貸,調(diào)整力度和覆蓋面均超去年。10月25日,全國性銀行對符合條件的存量房貸借款人進行了批量調(diào)整,相關(guān)借款人陸續(xù)反映已接到貸款銀行手機短信通知,表示房貸利率已調(diào)整成功,部分借款人調(diào)降幅度高達130BP。
初步統(tǒng)計,截至10月28日,21家全國性銀行已完成批量調(diào)整,共計5366.7萬筆、25.2萬億元存量房貸利率完成下調(diào),各地方法人銀行也即將在10月31日完成批量調(diào)整。由于房貸利率重定價日期不同,不同借款人調(diào)整后的房貸利率會有所差異,重定價后都將是一樣的,存量房貸利率調(diào)整的效果將分步實現(xiàn)。目前有一部分重定價日在10月21日以后的借款人的存量房貸利率已經(jīng)降至3.3%,隨著其余房貸陸續(xù)重定價,絕大多數(shù)參與批量調(diào)整的存量房貸利率都將降至3.3%,接近中國人民銀行官網(wǎng)公布的2024年第三季度全國新發(fā)放個人房貸利率平均水平(3.33%)。
對商業(yè)銀行凈息差的影響基本中性。
一方面,近期,人民銀行下調(diào)政策利率,即7天期逆回購操作利率0.2個百分點,帶動中期借貸便利(MLF)利率下降0.3個百分點,降低了金融機構(gòu)從人民銀行獲取資金的成本。10月18日,利率自律機制協(xié)調(diào)主要銀行下調(diào)各期限、品種存款掛牌利率,其中,各期限整存整取定期存款利率均下調(diào)25個BP,地方法人銀行也跟隨下調(diào)存款掛牌利率。
另一方面,存量房貸利率下調(diào)收窄了新老房貸利差,提前還貸現(xiàn)象明顯減少。記者從某家大行了解到,10月以來房貸提前還款較政策出臺前的9月減少20%,有利于銀行穩(wěn)定資產(chǎn)端收益。綜合來看,降低存量房貸利率等貨幣政策措施對商業(yè)銀行凈息差的影響基本中性。
中國人民銀行公告〔2024〕第11號提出,存量房貸利率與全國新發(fā)放房貸利率偏離達到一定幅度時,借款人可與銀行自主協(xié)商、動態(tài)調(diào)整存量房貸利率。
偏離幅度的設(shè)定是調(diào)整規(guī)則的關(guān)鍵內(nèi)容。偏離幅度如果設(shè)定過大,借款人心理有落差,可能增加提前還貸,不利于建立存量房貸利率漸進有序調(diào)整的長效機制。偏離幅度如果設(shè)定過小,可能造成頻繁重置合同,超出銀行業(yè)務(wù)承受能力,借款人也難以及時享受到優(yōu)惠。據(jù)央視新聞31日報道,記者從有關(guān)商業(yè)銀行獲悉,為兼顧合理讓利與可持續(xù)性經(jīng)營,商業(yè)銀行經(jīng)過測算,將該偏離幅度約定為30BP。
具體調(diào)整規(guī)則為,以中國人民銀行最新發(fā)布的全國新發(fā)放房貸平均利率所對應(yīng)的加點幅度加30BP為門檻值,若存量房貸的加點幅度高于門檻值,則可與銀行協(xié)商調(diào)整為門檻值。對應(yīng)的加點幅度為中國人民銀行最新發(fā)布的全國新發(fā)放房貸利率減去對應(yīng)季度5年期以上LPR均值。中國人民銀行官網(wǎng)“利率政策”欄目中,每年1月、4月、7月、10月末公布上一季度全國新發(fā)放房貸利率水平,供銀行和借款人參考。
例如,中國人民銀行官網(wǎng)公布的2024年第三季度全國新發(fā)放個人房貸加權(quán)平均利率為3.33%,當季5年期以上LPR均值為3.85%,則對應(yīng)的加點幅度為3.33%-3.85%=-52BP,則調(diào)整門檻為-52BP+30BP=-22BP,即所有加點幅度高于-22BP的存量房貸借款人可與銀行協(xié)商,將加點幅度調(diào)整至-22BP??紤]到10月25日絕大多數(shù)借款人的加點幅度已經(jīng)批量調(diào)整至-30BP,預(yù)計2024年第四季度絕大多數(shù)借款人無需調(diào)整加點幅度。
未來一段時間,如果政策利率保持穩(wěn)定,預(yù)計新發(fā)放房貸利率都保持穩(wěn)定,存量房貸利率將無需再進行調(diào)整。如果新發(fā)放房貸利率加點幅度進一步下降,存量房貸利率也會跟隨下行,銀行會綜合考慮吸儲和經(jīng)營成本等因素合理確定新發(fā)放房貸利率。本輪批量調(diào)整后,存量房貸利率降至3.3%,如果存量房貸與新發(fā)放房貸差異大于30BP,將推動新一輪存量房貸利率下調(diào)。因此,預(yù)計銀行會較少發(fā)放利率低于3%的房貸,新發(fā)放房貸與存量房貸的利差也將保持總體穩(wěn)定。
根據(jù)中國人民銀行公告〔2024〕第11號,自2024年11月1日起,合同約定為浮動利率的,商業(yè)性個人住房貸款借款人可與銀行業(yè)金融機構(gòu)協(xié)商約定重定價周期。
重定價周期是指浮動利率貸款合同中,利率跟隨定價基準調(diào)整的時間間隔。在利率重定價日,定價基準會調(diào)整為最近一個月貸款市場報價利率(LPR)所對應(yīng)的數(shù)值?,F(xiàn)在的個人住房貸款一般每年重定價一次,中國人民銀行公告〔2024〕第11號取消對個人住房貸款重定價周期最短為1年的行政性限制。11月1日即將到來,部分存量房貸借款人想要縮短重定價周期,盡快享受到10月LPR下調(diào)優(yōu)惠紅利。
據(jù)央視新聞31日報道,記者梳理商業(yè)銀行公告發(fā)現(xiàn),11月1日以后,新發(fā)放房貸借款人可以自主選擇重定價周期,存量房貸借款人也可與銀行業(yè)金融機構(gòu)協(xié)商,重新約定重定價周期。大多數(shù)銀行提供的重定價周期共三個選項:三個月、半年、一年。重定價周期為三個月的,每年重定價4次;重定價周期為半年的,每年重定價2次;重定價周期為一年的,每年重定價1次。需要注意的是,大多數(shù)銀行規(guī)定,存量房貸借款人在整個貸款存續(xù)期內(nèi),重定價周期只能調(diào)整一次,不能多次調(diào)整。
有關(guān)專家表示,房貸合同期限普遍較長,部分期限達到30年,從整個貸款周期看,重定價周期長短對借款人的影響是中性的。在LPR下行周期內(nèi),重定價周期越短,借款人可早享受降息紅利。如果未來經(jīng)濟形勢好轉(zhuǎn),政策利率和LPR進入上行通道,在利率上行周期內(nèi),重定價周期越短,借款人也會以更快速度適用較高的利率,更早承受加息負擔,重定價周期只能調(diào)整一次,借款人要綜合考慮自身情況審慎決策,用好這一次選擇的權(quán)利。