【導(dǎo)讀】房地產(chǎn)市場(chǎng)打出重磅政策“組合拳”，公募基金火速解讀

中國基金報(bào)記者 方麗 曹雯璟

備受市場(chǎng)關(guān)注的房地產(chǎn)市場(chǎng)，打出一套政策“組合拳”！

10月17日上午10時(shí)，國務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會(huì)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、自然資源部、中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局等五部門介紹促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)情況。住建部表示，將會(huì)同有關(guān)部門，指導(dǎo)各地迅速行動(dòng)，抓存量政策落實(shí)，抓增量政策出臺(tái)，打出一套組合拳。

此次政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體影響幾何？有何積極意義？對(duì)A股市場(chǎng)有哪些影響？中國基金報(bào)記者第一時(shí)間采訪了博時(shí)、中歐、創(chuàng)金合信、德邦、鑫元、興銀、鵬揚(yáng)、富國等近10家基金公司，這些公司認(rèn)為，本次五部門聯(lián)合發(fā)聲，政策力度大，政策覆蓋面廣，有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

地產(chǎn)政策“組合拳”出手

今日房地產(chǎn)的“組合拳”可概括為“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”，不少條款被基金公司所關(guān)注。

鑫元基金表示，今日發(fā)布會(huì)上給出的幾項(xiàng)數(shù)字，以及提出的“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”，最大亮點(diǎn)在于重提貨幣化安置、“白名單擴(kuò)容”以及前置貸款發(fā)放。

鑫元基金進(jìn)一步指出，在上一輪周期的2014-2015年，貨幣化安置的推出效果可謂立竿見影。此次時(shí)隔十年后，在2024年還剩不足3個(gè)月的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，重新提出貨幣化安置“新增實(shí)施100萬套城中村改造、危舊房改造”，可謂重磅?？上驳氖牵袌?chǎng)此前更多著眼于財(cái)政專項(xiàng)債的收儲(chǔ)，所以本次會(huì)議重提使用貨幣化安置這個(gè)工具，還是略超預(yù)期的。

創(chuàng)金合信基金金融地產(chǎn)研究員胡致柏也表示，此次“組合拳”可概括為“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”，其中“四個(gè)取消”旨在充分賦予城市調(diào)控自主權(quán)，繼續(xù)調(diào)整或取消各類限制性措施?！八膫€(gè)降低”則是在首付比例、公積金貸款利率、存量貸款利率及稅費(fèi)等層面，通過落實(shí)已出臺(tái)的政策，降低居民購房成本和還貸壓力，支持居民剛性和改善性住房需求?！皟蓚€(gè)增加”，一是通過貨幣化安置等方式，新增實(shí)施100萬套城中村和危舊房改造。二是年底前，將“白名單”項(xiàng)目的信貸規(guī)模增加到4萬億。

興銀基金也直言，兩項(xiàng)新增內(nèi)容非常重磅，一是城中村、危舊房改造：將通過貨幣化安置房方式新增實(shí)施100萬套改造，主要針對(duì)條件成熟項(xiàng)目，主要采取貨幣安置方式。二是“白名單”項(xiàng)目信貸：年底前將信貸規(guī)模增加到4萬億元，爭(zhēng)取將所有合格項(xiàng)目納入。

“綜合來看，本次五部門聯(lián)合發(fā)聲，政策力度大，政策覆蓋面廣。對(duì)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)充滿信心。接下來是要齊心協(xié)力把‘組合拳’打好、狠抓落實(shí)，讓這些政策效果能夠充分顯現(xiàn)，能夠讓人民群眾享受到政策紅利。”興銀基金表示。

德邦基金也表示，政策“組合拳”有助于降低居民購房成本，激活房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。同時(shí)前期財(cái)政部新聞發(fā)布會(huì)已提出允許專項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備，支持收購存量房等政策舉措，有助于消化房地產(chǎn)市場(chǎng)存量，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系。整體來看，隨著系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策舉措的發(fā)布與落地，房地產(chǎn)市場(chǎng)已具備止跌回穩(wěn)的基礎(chǔ)。

此外，博時(shí)基金表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，對(duì)于穩(wěn)定對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的信心，意義重大。近期一攬子增量政策密集發(fā)布，市場(chǎng)預(yù)期活躍、多變，這是預(yù)期重大變化時(shí)期市場(chǎng)的正常表現(xiàn)。9月末以來，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是代表城市二手房市場(chǎng)成交改善，購房成本進(jìn)一步降低，后續(xù)交樓、房企信用的問題得以緩解、解決，將有利于進(jìn)一步提振新房市場(chǎng)。當(dāng)前穩(wěn)定房地產(chǎn)政策方向明確，措施切中肯綮，隨著政策逐漸落地、見效，在中期將直接有利于地產(chǎn)以及相關(guān)金融、實(shí)業(yè)鏈條的表現(xiàn)，并通過提振整體經(jīng)濟(jì)信心的方式進(jìn)一步有利于整體中國資產(chǎn)。

房地產(chǎn)以及政策受益板塊

中長(zhǎng)期表現(xiàn)值得期待

在一系列政策利好消息的刺激下，房地產(chǎn)板塊一度表現(xiàn)活躍，9月房地產(chǎn)板塊累計(jì)漲幅超36%。

對(duì)于房地產(chǎn)板塊后市，中歐基金表示，相關(guān)部門協(xié)同一攬子政策措施，專項(xiàng)債供需兩側(cè)共同發(fā)力，財(cái)政支持政策有望跟進(jìn)，四季度房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)值得期待。接下來具備基本面以及強(qiáng)邏輯的公司或逐步展現(xiàn)優(yōu)勢(shì)，總體來看，在萬億成交水平市場(chǎng)仍存在結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

德邦基金表示，在一系列政策支持下，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)有望企穩(wěn)回升，但業(yè)績(jī)的傳導(dǎo)、報(bào)表的改善存在一定的滯后性。中長(zhǎng)期來看，部分前期超跌，且基本面良好、業(yè)績(jī)有所回升的房地產(chǎn)企業(yè)仍具備一定的投資價(jià)值。

“在行業(yè)基本面改善偏緩，地產(chǎn)下行周期拐點(diǎn)尚未明確的背景下，地產(chǎn)板塊的主流投資節(jié)奏，大概率仍將以階段性政策的博弈為主導(dǎo)。當(dāng)然，如果地產(chǎn)行業(yè)拐點(diǎn)出現(xiàn)，平安度過行業(yè)寒冬的開發(fā)企業(yè)，有望重新回到相對(duì)正常的經(jīng)營狀況，這部分房企或?qū)㈦S著行業(yè)的企穩(wěn)實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)。”創(chuàng)金合信胡致柏談道。

除了房地產(chǎn)板塊，一些受益于房地產(chǎn)政策的板塊也是公募關(guān)注的方向。鵬揚(yáng)基金高級(jí)策略分析師魏楓凌指出，從行業(yè)來看，保交樓產(chǎn)業(yè)鏈、金融、消費(fèi)品有望受益于出臺(tái)的房地產(chǎn)政策。同時(shí)，他提醒投資者，行情正在從普漲變?yōu)榉只?dāng)前階段應(yīng)多一些信心和耐心，關(guān)注高質(zhì)量上市公司和高質(zhì)量公司編制的指數(shù)工具，避免盲目追逐熱點(diǎn)跟風(fēng)炒作。

對(duì)四季度市場(chǎng)仍謹(jǐn)慎偏樂觀

近日，A股市場(chǎng)震蕩回調(diào)，行業(yè)和個(gè)股表現(xiàn)出現(xiàn)分化。

對(duì)于A股后市，諾德基金研究總監(jiān)羅世鋒表示，展望四季度，預(yù)期已推出的相關(guān)政策的效果或?qū)⒅鸩斤@現(xiàn)，后續(xù)仍有望推出更多增量的財(cái)政政策，尤其是關(guān)于拉動(dòng)內(nèi)需、改善民生等方向，其對(duì)改善經(jīng)濟(jì)基本面及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好或?qū)⑵鸬捷^為積極的作用。同時(shí)，美國已經(jīng)進(jìn)入降息周期，外部流動(dòng)性環(huán)境整體較為有利。不過，四季度的美國大選或?qū)?huì)給市場(chǎng)帶來一定的擾動(dòng)和不確定性。整體而言，我們對(duì)于四季度的市場(chǎng)仍然維持相對(duì)謹(jǐn)慎且偏樂觀的態(tài)度。

“四季度重點(diǎn)關(guān)注以下三個(gè)方向：一是符合國家發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力的產(chǎn)業(yè)方向，且具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的優(yōu)秀制造業(yè)，例如清潔能源、人工智能、自動(dòng)駕駛、汽車及相關(guān)零部件等行業(yè)。二是受益于內(nèi)需改善的相關(guān)順周期行業(yè)，例如食品飲料、醫(yī)藥、家電等行業(yè)，三是目前仍處于較高景氣度的與出口相關(guān)的行業(yè)?！绷_世鋒談道。

德邦基金表示，房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展對(duì)我國宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的穩(wěn)定意義重大。當(dāng)前階段，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)已具備一定的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)行業(yè)的整體回穩(wěn)，將有助于我國宏觀經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步復(fù)蘇，進(jìn)而有助于A股市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。

魏楓凌認(rèn)為，近期全A日成交量逐步回落至1.5萬億元以下，從滬深300、中證500、創(chuàng)業(yè)板指等主要寬基指數(shù)的日波動(dòng)率收窄等現(xiàn)象可見，A股市場(chǎng)當(dāng)前情緒逐步回歸冷靜，影響后市投資的主要因素從短期跟隨外盤補(bǔ)漲提估值、交易短期的刺激政策出臺(tái)的預(yù)期，逐步轉(zhuǎn)為關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)和公司業(yè)績(jī)兌現(xiàn)，重點(diǎn)關(guān)注工業(yè)品出廠價(jià)格的企穩(wěn)回升和上市公司毛利率、ROE的改善。

富國基金提醒投資者，面對(duì)分化行情，首先，保持理性和冷靜至關(guān)重要，避免盲目追漲殺跌。其次，重視基本面分析，尤其是盈利質(zhì)量，這將有助于甄別具備穿越周期能力的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。此外，關(guān)注政策方向和周期性行業(yè)的變化，也是把握市場(chǎng)脈絡(luò)的重要手段。